Os Fundos Imobiliários (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, seja no desenvolvimento de empreendimentos, em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais como também em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e também em outros fundos, chamados fundo de fundos.
O objetivo dos FIIs é entregar um retorno para seus cotistas pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor.
Entre as principais vantagens em se investir em FIIs estão: diversificação de investimento, liquidez e a principal que abordaremos aqui – Vantagem Fiscal.
Mas você deve estar se perguntando: o que os Fundos Imobiliários e a Previdência têm em comum e por que estamos falando disso? Simples, porque ambos investimentos são de longo prazo e possuem uma vantagem fiscal e com isso pode ser sim um bom investimento complementar a sua carteira previdenciária.
Já pensou em investir em uma previdência que reinveste todos os dividendos dos FIIs (chamados Total Return) no mesmo fundo sem você precisar se preocupar em realizar esse procedimento?
Mas antes, vamos recapitular as características de tributação de cada um dos investimentos
Tributação dos Fundos Imobiliários
Um dos principais atrativos de se investir em FIIs é o incentivo fiscal para investidores pessoa física.
Os FII devem distribuir no mínimo 95% dos lucros, e é muito comum que essa distribuição seja mensal. Essa distribuição de lucros, chamada dividendos, é isenta de IR para pessoas físicas.
Além da distribuição de dividendos, o investidor também pode ganhar com a valorização das cotas dos FII. Esse ganho, chamado de ganho de capital, não é isento e não tem a facilidade de a tributação ser feita automaticamente pelo administrador ou intermediário. Dessa forma, a apuração e o recolhimento de IR ficam a cargo do investidor.
Nesse caso, as regras para apuração de ganho de capital com cotas de FII são praticamente as mesmas das ações: a apuração deve ser feita mensalmente, apenas quando houver venda, o imposto devido deve ser calculado com base no valor de venda contra o custo médio de aquisição, devendo ser recolhido com DARF.
A principal diferença é a alíquota de IR: enquanto nas ações ela é de 15%, no ganho de capital com cotas de FII a alíquota é de 20%.
Uma dúvida que recebemos bastante é a respeito à isenção de IR para vendas de ações de até R$ 20 mil por mês. As vendas de cotas de FII não são isentas, qualquer que seja o valor das vendas, isto é, o IR deve ser sempre apurado e, se for o caso, recolhido.
Outra dúvida comum diz respeito à compensação de prejuízos com ganhos posteriores, que é admitida tanto nas ações quanto nos ganhos de capital com cotas de FII. No entanto, só é admitida compensação entre ativos do mesmo segmento, isto é, perdas com ações não podem ser compensadas com ganhos em cotas de FII e vice-versa.
Tributação Previdência
Investir em previdência é algo que deveria fazer parte do seu dia-a-dia pelos simples motivos: é um investimento de longo prazo, não possui come-cotas, que é a mordida antecipada do leão feita em fundos de tributação de curto e longo prazo, e por último, mas não menos importante: os fundos de previdência possuem uma tributação diferenciada.
Existem diversas formas de se tributar um fundo de investimento. Na previdência, essa tributação vai depender do veículo escolhido para acomodar os recursos destinados para a sua aposentadoria.
A primeira sigla significa Plano Gerador de Benefício Livre, e funciona melhor para pessoas que fazem a declaração completa do imposto de renda, com o limite de abatimento da contribuição de até 12% da sua renda anual tributável.
Já a segunda opção, o VGBL, é uma sigla para Vida Gerador de Benefício Livre, que, na verdade é um seguro a ser pago para um beneficiário, seja na forma de renda, seja na forma de um resgate, e funciona melhor se você faz a declaração simplificada do imposto de renda.
O PGBL, por permitir esse abatimento no valor do imposto pago, tem uma forma de tributar os ganhos do produto de previdência diferentes do VGBL: enquanto na primeira modalidade a tributação é cobrada em cima do total investido no produto, no VGBL somente os rendimentos são tributados. Mesmo assim, deixar para pagar imposto no futuro é muito mais vantajoso do que pagar no presente.
Depois de escolher o plano de previdência, o investidor também precisa escolher a tributação: regressiva ou progressiva. A tributação regressiva, depois dos recursos ficarem pelo menos dez anos investidos, tem uma alíquota de 10%. Porém, se o valor a ser convertido em benefício de aposentadoria for baixo, vale a pena escolher a tributação progressiva, na qual você pode conseguir alíquotas de 0% ou 7,5%. Nas tabelas abaixo, você poderá ver a diferença entre as duas.
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Investimento a Longo Prazo
Como sempre apresentamos aos nossos investidores, parceiros e amigos, investir no setor imobiliário (Real Estate) é pensar no longo prazo.
Explicando de uma forma simples é a valorização dos imóveis tanto pela correção da inflação como também, no caso dos FIIs, o ganho de capital com a cota sendo negociada na B3.
Dito isso, para exemplificar, trouxemos 2 gráficos que mostram o retorno em se investir em Real Estate e outros ativos no mesmo período.
1. REITs vs outros investimentos (2001 – 2020)
2. IFIX vs Ibovespa (2010 – 2021)
Simulação de retorno de FIIs vs Previdência na tabela regressiva
Com intuito de mostrar os benefícios de se investir em fundos imobiliários via previdência, simulamos um investimento de R$ 1.000,00 reais em FIIs e o mesmo valor em uma previdência imobiliária com os mesmos níveis de retorno nos dois.
Podemos analisar que a diferença entre os retornos se deve pela questão da tributação entre as duas modalidades de investimento. E no caso da previdência, com o uso da tabela regressiva, a partir do 10º ano o retorno via previdência é maior.
Quando unimos o beneficio da tabela regressiva da previdência no longo prazo, com a geração de valor e retorno dos investimentos imobiliários, essa classe de ativo se torna muito atrativa para o investidor que mira bons retornos a longo prazo, como forma de possuir uma segurança financeira no futuro.
Fundos de Previdência que Investem em Fundos Imobiliários e/ou REITs
Ainda temos poucos produtos com exposição imobiliária na previdência, mas podemos citar o caso do fundo Capitânia Reit, que em fundos imobiliários até 40% do patrimônio, com a gestão de ativos de renda fixa no restante.
Conclusão
Como vimos, investir no mercado imobiliário e Fundos Imobiliários é pensar no longo prazo. Com o advento da previdência, o longo prazo se torna cada vez mais vantajoso para quem deseja construir uma história longa com o segmento.
Diante isso, temos várias opções para investir em sua previdência com Fundos Imobiliários e várias outras saindo do forno.
Fonte: XP INVESTIMENTOS
