1. Panorama
No mês de agosto, com a evolução da curva de vacinação no país, vimos uma melhora da flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços. Com isso, esperamos que nos próximos meses haja uma gradativa melhora na economia, inclusive sinalizada por uma possível retomada do varejo dado resultados expressivos recentemente.
O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação, com o IPCA-15 de agosto tendo registrado alta de 0,89%, a maior variação do índice para o mês desde 2002. Dessa forma o índice acumula alta de 5,81% no ano e 9,30% em 12 meses. O IGP-M apresentou arrefecimento, com alta de 0,66% em agosto, cedendo de 33,83% para 31,12% em 12 meses. O INCC também desacelerou apresentando 0,56% ante 1,24% no mês anterior, acumulando alta de 17,05% em 12 meses. Além disso, o mês foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic de 4,25% para 5,25% a.a. Com isso, os economistas da XP estimam a taxa em 7,25% ao final deste ano.
No mês, o boletim de fundos imobiliários da B3 confirmou aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, alcançando 1,4 milhão de investidores em julho/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou leve queda de -2,94% no mês, após a alta de 2,5% em julho. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -2,92%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -3,43% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -2,08%.
Além disso, a disseminação da variante delta em outros países, segue como ponto de atenção. No Brasil, atualmente, o cenário é um pouco mais favorável, tendo em vista que o número de novos casos no país continua em declínio. No entanto, o Ministério da Saúde brasileiro já sinalizou intenção de aplicar uma terceira dose de imunizante em idosos a partir de setembro como prevenção.
*Performance até o dia 30/08/2021
2. Pesos da Carteira Recomendada
Alteramos a composição dos pesos da carteira recomendada, incluindo o segmento de fundos de fundos. A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (27,5%), Híbridos (17,5%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (7,5%).
Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
3. Movimentações – Carteira FIIs
Em relação a carteira recomendada, estamos alterando o peso entre os segmentos e os fundos presentes na carteira. Acreditamos que a carteira está constituída de fundos imobiliários com alta qualidade dos ativos que compõem respectivos portfólios, tanto nos fundos de tijolo como os fundos de papel (high grades). No entanto, adicionamos alocação no segmento de Fundo de Fundos. Com descontos atrativos apresentados recentemente, este segmento mostra pontos de entrada chamativos.
Estamos incluindo a alocação em RBR Alpha (RBRF11) de 0% para 7,5%. E reduzimos a alocação em Vinci Logísitica (VILG11) de 10,0% para 7,5%, em Bresco Logística (BRCO11) de 12,5% para 10,0% e em BTG Logística (BTLG11) de 12,5% para 10,0%.
▲ RBR Alpha (RBRF11) – 0,0% para 7,5%: Estamos incluindo o RBRF11 em nossa carteira, alocando 7,5% no fundo. Seu time de gestão tem bastante conhecimento de mercado e experiência em estruturação, portanto acreditamos na capacidade do gestor se apropriar de distorções no mercado de FIIs. O fundo possui alocações em 33 fundos imobiliários e em 9 CRIs e apenas 1,7% do seu Patrimônio Líquido está mantido em caixa. Os gestores ajustam a alocação dos recursos entre tijolo e papel em função das oportunidades de mercado (primário e secundário), sendo que em momentos que visualizam os fundos de tijolo com Valuations com menos prêmio, aumentam a exposição em papel. Acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos (87,7% V/VP) ao considerar a qualidade do seu portfólio. Além disso, o Dividend Yield anualizado do fundo é de 9,2%.
▼ Vinci Logística (VILG11) – 10,0% para 7,5%: Estamos reduzindo o peso alocado em VILG11 em nossa carteira recomendada para 7,5%. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização. No último mês o fundo apresentou uma performance negativa de -7,9% mesmo com esse resultado, ainda acreditamos que o fundo tenha impactos positivos.
▼ Bresco Logística (BRCO11) – 12,5% para 10,0%: Estamos reduzindo o percentual alocado em BRCO11 na carteira recomendada. O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados. O fundo apresentou performance de -3,1% no mês, reiteramos que acreditamos que o fundo ainda está negociando em patamares atrativos.
▼ BTG Logística (BTLG11) – 12,5% para 10,0%: Estamos reduzindo o percentual alocado em BTLG11 na carteira recomendada. possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. No último mês o fundo apresentou uma performance negativa de -3,3%, acreditamos que o fundo tenha impactos positivos.
Carteira Recomendada – Setembro de 2021
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
Fonte: Economática. Data base: 30/08/2021
Fonte: XP Investimentos
