Após 1 ano de pandemia os fundos imobiliários se mantiveram atraentes como forma de investimento. Confira quais segmentos foram mais resilientes em relação a performance e a distribuição de dividendos e aqueles que mais sofreram com impactos do coronavírus.
O Brasil completa pouco mais de um ano de pandemia e nesse último ano passamos por uma crise de saúde pública e econômica significativa. De forma a conter o contágio da Covid-19, a circulação das pessoas foi reduzida abruptamente através de restrições no funcionamento do comércio, limitando-o somente a atividades essenciais. As empresas tiveram que se adaptar ao trabalho remoto e o home-office foi adotado com maior vigor em razão das restrições.
A Covid-19 impactou diretamente diversos segmentos dos fundos imobiliários como o de shopping centers e escritórios corporativos, enquanto o segmento de galpões logístico foi de certa forma beneficiado com o aumento da penetração do e-commerce no varejo brasileiro e a mudança do comportamento do consumidor no período. Isso se tornou mais visível principalmente em fundos imobiliários com ativos de qualidade e nas proximidades das principais regiões metropolitanas do país.
Acreditamos que os segmentos mais afetados pelas restrições nas atividades comerciais, como shopping centers e lajes corporativas, devem apresentar melhor desempenho à medida que tais restrições sejam gradualmente retiradas ao longo do segundo semestre e a circulação de pessoas retorne a níveis mais próximos aos pré-pandemia. No entanto, a velocidade dessa retomada do comércio e da circulação de pessoas está fortemente associado ao ritmo de vacinação e níveis ocupação dos leitos de UTI.
Fundos de recebíveis foram o destaque positivo
Ao analisarmos a performance dos fundos por segmento no último ano, os fundos de recebíveis se demonstraram mais resilientes frente a pandemia, com performance significativamente acima do desempenho do IFIX (33,4% contra 12% do índice). Nos últimos meses, os fundos de recebíveis acabaram sendo uma opção de menor risco, considerando o impacto da pandemia nas operações dos fundos de “tijolos” e a frequente indexação das suas carteiras a taxa de juros (CDI) e inflação (tanto IPCA, quanto IGP-M).
Entre os fundos de “tijolo”, os fundos de galpões logísticos acabaram sendo beneficiados com a acelerada demanda de espaços logísticos para o e-commerce, entre outros setores favorecidos como transporte e logística, desse modo apresentaram menor volatilidade nos rendimentos em relação aos outros segmentos. Em seguida, aparecem os fundos de lajes corporativas que apesar de impactados no curto prazo, fundos com ativos bem localizados e de maior qualidade demonstraram resiliência. Por fim, dentre os principais segmentos do IFIX, os fundos de shoppings apresentaram performance mais amena devido às restrições nas operações e consequente deterioração da saúde financeira dos seus inquilinos, o que levou à concessão de descontos nos aluguéis cobrados.
No que tange os dividendos, os fundos do segmento de recebíveis e lajes corporativas apresentaram maiores dividend yields. Enquanto isso, os fundos de shopping centers apresentaram a maior queda nos dividendos entre os principais segmentos, devido ao menor faturamento e a estratégia das gestoras de conservarem o caixa do fundo temporariamente em razão da baixa visibilidade econômica durante a pandemia.
Perfomance Fundos por Segmentos (%) x IFIX
Nota: Performance entre março/20 e março/21
Fonte: XP Investimentos, Economatica
Dividend Yield Anualizado por Segmento (%)
Fonte: XP Investimentos, Economatica
Shopping centers devem ser mais impactados
No âmbito dos dividendos, os fundos de recebíveis apresentaram maior rentabilidade em relação aos demais, impulsionado positivamente pelos fundos imobiliários com grande indexação aos índices de inflação IGP-M e IPCA, que apresentaram altas consideráveis no segundo semestre de 2020, conforme o gráfico abaixo.
Para os fundos de shopping centers, as restrições relacionadas à circulação de pessoas e funcionamento do comércio foram determinantes para o impacto na distribuição de dividendos dos fundos do segmento. Como demonstrado no gráfico abaixo, onde compramos a evolução dos dividendos médios por cota versus as restrições relacionadas às fases de restrição em São Paulo (maior mercado para o segmento).
Destacamos o maior impacto em março e abril do ano passado, seguido de uma recuperação acelerada a partir de setembro/2020, quando iniciou-se a flexibilização das restrições em São Paulo, alcançando a fase amarela. No entanto, com a recente retomada da fase emergencial e início da fase vermelha em São Paulo e em outras regiões do país, a expectativa é de maior pressão nas suas operações no curto prazo e consequentemente sobre os dividendos dos fundos imobiliários dos segmentos mais dependentes da circulação de pessoas.
Recebíveis: Evolução de Dividendos (R$/cota) x IPCA
Nota: Média de dividendos por cota dos fundos Imobiliários dos segmentos citados; IPCA (12 meses)
Fonte: XP Investimentos, Economatica
Shoppings: Evolução de Dividendos (R$/cota) x Restrições SP
Fonte: XP Investimentos, Economatica, Plano São Paulo
Vacinação será determinante para a recuperação
Após termos presenciado o início de uma possível recuperação, a curva de infecção do coronavírus voltou a crescer expressivamente no começo de 2021. A crescente ocupação dos leitos de UTI fez com que medidas mais restritivas fossem adotadas recentemente. Desse modo, a vacinação em massa se tornou crucial para uma possível retomada da economia.
De acordo com as expectativas da XP, a população adulta será vacinada até final de 2021. No entanto, é esperado que a população de risco seja vacinada até junho desse ano, possivelmente aliviando a ocupação dos leitos de UTIs e possibilitando o afrouxamento gradual das restrições ao longo do segundo semestre.
Na nossa visão, os segmentos que foram mais afetados (como shoppings centers e lajes corporativas) podem apresentar melhor desempenho com uma possível retomada da circulação de pessoas a partir do segundo semestre, que, em nossa visão, dependerá fortemente da velocidade de vacinação nos próximos meses.
Curva de Vacinação (Grupo de Risco)
Fonte: XP Investimentos, Coronavirusbral
Curva de Vacinação (Adultos)
Fonte: XP Investimentos, Coronavirusbral
Fonte: XP Investimentos
